中(zhōng)房報記者 許倩 北(běi)京報道

土地市場在地方政府“降低門檻、放(fàng)低身段”後，正逐漸走出冷清氛圍。臨近年尾各地陸續推出第三批次集中(zhōng)供地，不願放(fàng)棄機會、伺機撿漏拿地的中(zhōng)小(xiǎo)民企和外(wài)企多了起來。

11月25日，深圳将11宗地塊一(yī)次性擺上“貨架”，共引來23家房企參與競争，既有國企，也有民企，最終攬金368.37億元。其中(zhōng)7宗地塊在拍賣正式開(kāi)始前就以底價成交，剩餘4宗地塊被20多家企業争搶3個多小(xiǎo)時，全部觸頂最高限價和最高競拍無償配建面積，并啓動“搖号”機制。在房企接連遭遇資(zī)金鏈危機的當下(xià)，如此熱鬧場面堪稱不易。

同日，南(nán)京推出的46宗地塊中(zhōng)，35宗住宅地塊底價成交，5宗觸及政府限價需搖号産生(shēng)競得人，僅1宗流拍，成交總價325.31億元。在蘇州第三批集中(zhōng)供地中(zhōng)，兩日收金348億元，另有5宗地塊于11月26日開(kāi)拍，總起價47.5億元。

中(zhōng)國房地産報記者注意到，在三批次集中(zhōng)供地中(zhōng)，國有房企以及地方城投平台仍是拿地主力，對地方土地市場起到了托底作用。同時，一(yī)些中(zhōng)小(xiǎo)型民營房企（如鵬瑞地産、正商(shāng)實業）、跨界企業（如雅戈爾、橫店(diàn)集團）、外(wài)資(zī)企業（如澳門國際銀行、大(dà)和房屋）紛紛入場，伺機“撿漏”低價地塊。

“公司在第一(yī)輪供地時一(yī)塊地都沒搶到，第二輪供地拿的地塊也不多，現在拿地資(zī)金還有盈餘，眼下(xià)三批次供地正是機會。”一(yī)位民營房企投拓人士告訴記者。

地方國企城投公司“托底”

深圳的最後一(yī)輪土地拍賣攪活了沉寂已久的土地市場。在深圳第三批次集中(zhōng)供地中(zhōng)，11 宗地塊賣了368.37 億元，在7宗底價成交的地塊中(zhōng)，深圳市地鐵集團以178.51億元總價拿下(xià)其中(zhōng)5宗地塊。與其同台競争的還有華潤、中(zhōng)海、深業、深物(wù)業，深科創等央企國企，占所有參與競拍的房企數量近八成。

廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉置評道，對于深圳來說，需要央企國企、本地深耕民企來拿地，給市場傳達積極信号，避免流拍擴大(dà)，造成傳染。11 宗地塊，7 宗以底價成交，顯示市場情緒并不高，但也可能是市場看到了機會，故而果斷拿地。估計前期地方政府也做了充分(fēn)宣傳和勾地等行爲，鼓勵開(kāi)發商(shāng)拿地，最終目的是穩定房地産。

在蘇州第三批集中(zhōng)供地中(zhōng)，所出讓地塊多數由蘇州本地房企競得，國企也是拿地主力，如蘇高新集團斥資(zī)超70億元斬獲2宗涉宅地塊，中(zhōng)建三局以18.9億元競得1宗住宅地塊；中(zhōng)建八局以63.5億元摘得兩宗地塊。南(nán)京第三批集中(zhōng)供地中(zhōng)，頤居、深業、江甯城建、六合國資(zī)等地方國企依舊(jiù)是拿地主力。

其實，在第二批集中(zhōng)供地中(zhōng)，國企就是拿地主力。第二批拿地5強房企中(zhōng)，僅有龍湖1家民營房企，其餘四家均是央企，且拿地宗數均超過10宗。據同海投前數據監測顯示，已完成第二輪集中(zhōng)供地城市中(zhōng)，國企拿地宗數占比達50%以上城市數量占了85%。尤其是北(běi)京、成都、廈門，國企拿地宗數占比均在80%以上，反映出當前土地市場活力主要依賴國企及央企來支撐，這類企業具有資(zī)信背景、融資(zī)成本及融資(zī)渠道等先天優勢，在當下(xià)融資(zī)受阻環境下(xià)優勢進一(yī)步被放(fàng)大(dà)。

值得注意的是，爲應對土地市場降溫，大(dà)部分(fēn)城市都适度放(fàng)松了第三批拿地門檻。曾經的賣地大(dà)戶杭州在第二批集中(zhōng)供地遭遇滑鐵盧後，第三批集中(zhōng)供地恢複了“勾地”規則，即房企繳納地價的10%作爲“勾地金”即可獲得一(yī)宗地塊的參拍資(zī)格，且不論地價高低，“勾地金”最高不超過5000萬元。這在第二批集中(zhōng)供地時，房企報名須繳納20%保證金才能參與競拍。

南(nán)京也放(fàng)松競拍門檻。相較于前兩批次，南(nán)京三批次集中(zhōng)供地對于聯合報名競買、不得合作開(kāi)發、嚴格限制股權轉讓等約束未作要求；對開(kāi)發商(shāng)資(zī)質要求也有所降低，全部要求資(zī)質爲三級及以上，此前多數要求二級甚至一(yī)級。上一(yī)次土地拍賣，深圳首次出現競 “全年期自持租賃住房 ”，但這次已然不見蹤影。

重慶、武漢等熱點城市還對競買規則作了調整，增加“搖号”方式。重慶将競價達到最高限價後轉而競自持比例直接改爲“搖号”；武漢則将競買環節作了大(dà)量簡化。

部分(fēn)城市調低了起始樓面價，如重慶第三批集中(zhōng)供地出讓地塊平均樓面價爲6625元/平方米，較二批集中(zhōng)供地下(xià)降6%，較一(yī)批成交地塊平均樓面價下(xià)降27%。廣州、蘇州、合肥等還放(fàng)寬了土地出讓價支付條件，如合肥對土地出讓金支付期限進行調整，不僅可以“分(fēn)期支付”，且最長期限由兩個月放(fàng)寬至三個月。

種種變化，在部分(fēn)企業人士看來，意味着拿地機會來了。

中(zhōng)小(xiǎo)民企伺機“撿漏”

反周期經營策略一(yī)直是房地産市場的經典方法，通俗說就是繁榮時期賣産品、蕭條時期買土地。

鵬瑞地産被視爲2021年逆市下(xià)的一(yī)匹“黑馬”，6月份其收購了華夏幸福深圳城市更新公司資(zī)産，後又(yòu)高調在上海、佛山、廣州接連大(dà)手筆拿地，耗資(zī)118.76億元。

先是6月17日，鵬瑞地産在上海第一(yī)批集中(zhōng)供地中(zhōng)，以底價17.38億元競得自貿區臨港新片區地塊。接着9月15日，以51.78億元拿下(xià)佛山三龍灣雙子塔産城綜合體(tǐ)項目，爲佛山禅城區域總價第二高地塊，折合樓面價約9194元/平方米。按照計劃，該地塊規劃打造成三龍灣城市地标綜合體(tǐ)。

11月22日，鵬瑞地産又(yòu)以底價49.58億元拿下(xià)廣州天河區金融城東區3宗地塊，折合樓面價約1.83萬元/平方米，該地塊爲三合一(yī)商(shāng)業商(shāng)務混合用地，計容建築面積爲27.09萬平方米，未來将開(kāi)發爲總部企業辦公、商(shāng)業、服務型公寓、五星級酒店(diàn)的綜合體(tǐ)項目。項目總投資(zī)額要求不低160億元，其中(zhōng)固定資(zī)産投資(zī)規模爲不低于130億元。

從廣州、佛山兩宗地塊的建設要求能看出，鵬瑞旨在打造地标項目。但業内人士對此并不看好，認爲對于規模體(tǐ)量并不大(dà)的鵬瑞集團而言，這些地塊所需資(zī)金量較大(dà)，存在一(yī)定項目操盤難度。按照鵬瑞地産的目标，其計劃三年内拓展城市更新項目土地面積300萬至600萬平方米。

在三批次集中(zhōng)供地中(zhōng)，擇機低價拿地的中(zhōng)小(xiǎo)民企并不在少數。如11月25日，蘭州天海房地産以5.197億元摘得雁灘核心區約126畝建設用地，其背後大(dà)股東是蘭州海鴻房地産。同日，南(nán)京第三批集中(zhōng)供地中(zhōng)，宇業集團分(fēn)别以底價7000萬元、1.4億元斬獲六合區兩宗地塊。

11月24日，上海奉賢區成交2宗住宅地塊，分(fēn)别由海潮農業和南(nán)源置業競得，樓面價分(fēn)别僅2300元/平方米和3100元/平方米，總成交金額3.7億元，這在以前很難拿到。這一(yī)日，源昌集團底價包攬了泉州南(nán)安3宗商(shāng)住地塊，總建築面積近28萬平方米，總起價2.76億元，采用“限地價、競回購價”方式拍賣，值得注意的是，本次拍賣毛坯最高銷售均價限制取消。

在無錫三批次集中(zhōng)供地中(zhōng)，南(nán)京仁恒江洲房地産以起價36.72億元競得1宗商(shāng)住地塊，樓面價14859元/平方米；晉合置業（湖南(nán)）以6.33億元競得另一(yī)宗商(shāng)住地塊，樓面價15359元/平方米。

河南(nán)正商(shāng)實業則于11月17日和19日在鄭州主城區和新密市連續拿下(xià)兩宗住宅用地，且均以挂牌起始價競得，共計花費(fèi)6.06億元。此外(wài)，在土地拍賣市場底價拿地的中(zhōng)小(xiǎo)房企還有浙江興悅控股集團、領秀集團、紹興市連城房地産、汕頭市中(zhōng)冠房地産、安陽振宇房地産、佛山方頌房地産等。

中(zhōng)國房地産報記者注意到，一(yī)些非地産主業的民企也在陸續入場，跨界拿地。11月23日，浙江橫店(diàn)集團以底價7.94億元競得金華東陽市1宗商(shāng)住地塊，樓面價2167元/平方米。11月24日，橫店(diàn)集團又(yòu)以底價3.5億元競得橫店(diàn)鎮1宗地塊。橫店(diàn)集團主要從事電氣電子、醫藥健康、影視文旅、現代服務等産業。

主營業務爲男裝的雅戈爾，于10月在上海以17.56億元拿下(xià)一(yī)宗地塊，11月3日又(yòu)在大(dà)本營甯波以19.42億元拿下(xià)一(yī)宗地塊，在地産業務上持續發力。“房地産業務隻是一(yī)個周期性業務，有賺錢的機會就去(qù)做。”雅戈爾這樣對外(wài)回應。在雅戈爾2021年中(zhōng)報中(zhōng)，房地産營業收入還僅有1.88億元，三季度報便直接飙升至52.3億元。

同樣，主營業務爲非金屬礦物(wù)制品業的浙江省振石集團，則于11月1日經過125輪競價，以上限價格9.34億元競得浙江嘉興桐鄉市1宗住宅地塊，溢價率達24.53%。

最近的土地拍賣市場上，還出現了一(yī)些外(wài)資(zī)企業的身影。如11月12日，澳門國際銀行以總價8.73億元，折合樓面價16790元/平方米，競得廣州國際金融城1宗商(shāng)業地塊。日本大(dà)和房屋則以底價25.46億元競得蘇州相城區1宗商(shāng)業地塊，樓面價14266元/平方米。

“對于一(yī)些中(zhōng)小(xiǎo)企業而言，以前憑實力很難參與競争，此時在地市低迷和競争性大(dà)大(dà)下(xià)降情況下(xià)入市積極性反而較高，不能說是抄底，更多屬于機會性拿地。”IPG中(zhōng)國區首席經濟學家柏文喜告訴記者。而且，規模房企受資(zī)金和精力限制，無法覆蓋全部土地，它們會優先關注重點地塊，一(yī)些相對熱門但并非最熱門的地塊則成了中(zhōng)小(xiǎo)房企的機會。

部分(fēn)房企則因在首輪土地拍賣中(zhōng)“元氣大(dà)傷”，隻能謹慎以待。“土地市場下(xià)滑明顯，首批集中(zhōng)供地之後，不僅我(wǒ)們公司沒有能力參加二三批次供地，絕大(dà)部分(fēn)房企都沒有能力參加二三批次拍地，原因是整個行業現金流緊張。”一(yī)家50強民營房企投拓部高管表示。記者注意到，這家房企正是在北(běi)京首批集中(zhōng)供地中(zhōng)大(dà)手筆拿地的典型房企之一(yī)，此後又(yòu)陷入“退地”風波。