中(zhōng)房報記者 許倩 北京報道

土地市場在地方政府“降低門檻、放低身段”後，正逐漸走出冷清氛圍。臨近年尾各地陸續推出第三批次集中(zhōng)供地，不願放棄機會、伺機撿漏拿(ná)地的中(zhōng)小(xiǎo)民(mín)企和外企多(duō)了起來。

11月25日，深圳将11宗地塊一次性擺上“貨架”，共引來23家房企參與競争，既有(yǒu)國(guó)企，也有(yǒu)民(mín)企，最終攬金368.37億元。其中(zhōng)7宗地塊在拍賣正式開始前就以底價成交，剩餘4宗地塊被20多(duō)家企業争搶3個多(duō)小(xiǎo)時，全部觸頂最高限價和最高競拍無償配建面積，并啓動“搖号”機制。在房企接連遭遇資金鏈危機的當下，如此熱鬧場面堪稱不易。

同日，南京推出的46宗地塊中(zhōng)，35宗住宅地塊底價成交，5宗觸及政府限價需搖号産(chǎn)生競得人，僅1宗流拍，成交總價325.31億元。在蘇州第三批集中(zhōng)供地中(zhōng)，兩日收金348億元，另有(yǒu)5宗地塊于11月26日開拍，總起價47.5億元。

中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)報記者注意到，在三批次集中(zhōng)供地中(zhōng)，國(guó)有(yǒu)房企以及地方城投平台仍是拿(ná)地主力，對地方土地市場起到了托底作(zuò)用(yòng)。同時，一些中(zhōng)小(xiǎo)型民(mín)營房企（如鵬瑞地産(chǎn)、正商(shāng)實業）、跨界企業（如雅戈爾、橫店(diàn)集團）、外資企業（如澳門國(guó)際銀行、大和房屋）紛紛入場，伺機“撿漏”低價地塊。

“公(gōng)司在第一輪供地時一塊地都沒搶到，第二輪供地拿(ná)的地塊也不多(duō)，現在拿(ná)地資金還有(yǒu)盈餘，眼下三批次供地正是機會。”一位民(mín)營房企投拓人士告訴記者。

地方國(guó)企城投公(gōng)司“托底”

深圳的最後一輪土地拍賣攪活了沉寂已久的土地市場。在深圳第三批次集中(zhōng)供地中(zhōng)，11 宗地塊賣了368.37 億元，在7宗底價成交的地塊中(zhōng)，深圳市地鐵集團以178.51億元總價拿(ná)下其中(zhōng)5宗地塊。與其同台競争的還有(yǒu)華潤、中(zhōng)海、深業、深物(wù)業，深科(kē)創等央企國(guó)企，占所有(yǒu)參與競拍的房企數量近八成。

廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員李宇嘉置評道，對于深圳來說，需要央企國(guó)企、本地深耕民(mín)企來拿(ná)地，給市場傳達積極信号，避免流拍擴大，造成傳染。11 宗地塊，7 宗以底價成交，顯示市場情緒并不高，但也可(kě)能(néng)是市場看到了機會，故而果斷拿(ná)地。估計前期地方政府也做了充分(fēn)宣傳和勾地等行為(wèi)，鼓勵開發商(shāng)拿(ná)地，最終目的是穩定房地産(chǎn)。

在蘇州第三批集中(zhōng)供地中(zhōng)，所出讓地塊多(duō)數由蘇州本地房企競得，國(guó)企也是拿(ná)地主力，如蘇高新(xīn)集團斥資超70億元斬獲2宗涉宅地塊，中(zhōng)建三局以18.9億元競得1宗住宅地塊；中(zhōng)建八局以63.5億元摘得兩宗地塊。南京第三批集中(zhōng)供地中(zhōng)，頤居、深業、江甯城建、六合國(guó)資等地方國(guó)企依舊是拿(ná)地主力。

其實，在第二批集中(zhōng)供地中(zhōng)，國(guó)企就是拿(ná)地主力。第二批拿(ná)地5強房企中(zhōng)，僅有(yǒu)龍湖(hú)1家民(mín)營房企，其餘四家均是央企，且拿(ná)地宗數均超過10宗。據同海投前數據監測顯示，已完成第二輪集中(zhōng)供地城市中(zhōng)，國(guó)企拿(ná)地宗數占比達50%以上城市數量占了85%。尤其是北京、成都、廈門，國(guó)企拿(ná)地宗數占比均在80%以上，反映出當前土地市場活力主要依賴國(guó)企及央企來支撐，這類企業具(jù)有(yǒu)資信背景、融資成本及融資渠道等先天優勢，在當下融資受阻環境下優勢進一步被放大。

值得注意的是，為(wèi)應對土地市場降溫，大部分(fēn)城市都适度放松了第三批拿(ná)地門檻。曾經的賣地大戶杭州在第二批集中(zhōng)供地遭遇滑鐵盧後，第三批集中(zhōng)供地恢複了“勾地”規則，即房企繳納地價的10%作(zuò)為(wèi)“勾地金”即可(kě)獲得一宗地塊的參拍資格，且不論地價高低，“勾地金”最高不超過5000萬元。這在第二批集中(zhōng)供地時，房企報名(míng)須繳納20%保證金才能(néng)參與競拍。

南京也放松競拍門檻。相較于前兩批次，南京三批次集中(zhōng)供地對于聯合報名(míng)競買、不得合作(zuò)開發、嚴格限制股權轉讓等約束未作(zuò)要求；對開發商(shāng)資質(zhì)要求也有(yǒu)所降低，全部要求資質(zhì)為(wèi)三級及以上，此前多(duō)數要求二級甚至一級。上一次土地拍賣，深圳首次出現競 “全年期自持租賃住房 ”，但這次已然不見蹤影。

重慶、武漢等熱點城市還對競買規則作(zuò)了調整，增加“搖号”方式。重慶将競價達到最高限價後轉而競自持比例直接改為(wèi)“搖号”；武漢則将競買環節作(zuò)了大量簡化。

部分(fēn)城市調低了起始樓面價，如重慶第三批集中(zhōng)供地出讓地塊平均樓面價為(wèi)6625元/平方米，較二批集中(zhōng)供地下降6%，較一批成交地塊平均樓面價下降27%。廣州、蘇州、合肥等還放寬了土地出讓價支付條件，如合肥對土地出讓金支付期限進行調整，不僅可(kě)以“分(fēn)期支付”，且最長(cháng)期限由兩個月放寬至三個月。

種種變化，在部分(fēn)企業人士看來，意味着拿(ná)地機會來了。

中(zhōng)小(xiǎo)民(mín)企伺機“撿漏”

反周期經營策略一直是房地産(chǎn)市場的經典方法，通俗說就是繁榮時期賣産(chǎn)品、蕭條時期買土地。

鵬瑞地産(chǎn)被視為(wèi)2021年逆市下的一匹“黑馬”，6月份其收購(gòu)了華夏幸福深圳城市更新(xīn)公(gōng)司資産(chǎn)，後又(yòu)高調在上海、佛山(shān)、廣州接連大手筆(bǐ)拿(ná)地，耗資118.76億元。

先是6月17日，鵬瑞地産(chǎn)在上海第一批集中(zhōng)供地中(zhōng)，以底價17.38億元競得自貿區(qū)臨港新(xīn)片區(qū)地塊。接着9月15日，以51.78億元拿(ná)下佛山(shān)三龍灣雙子塔産(chǎn)城綜合體(tǐ)項目，為(wèi)佛山(shān)禅城區(qū)域總價第二高地塊，折合樓面價約9194元/平方米。按照計劃，該地塊規劃打造成三龍灣城市地标綜合體(tǐ)。

11月22日，鵬瑞地産(chǎn)又(yòu)以底價49.58億元拿(ná)下廣州天河區(qū)金融城東區(qū)3宗地塊，折合樓面價約1.83萬元/平方米，該地塊為(wèi)三合一商(shāng)業商(shāng)務(wù)混合用(yòng)地，計容建築面積為(wèi)27.09萬平方米，未來将開發為(wèi)總部企業辦(bàn)公(gōng)、商(shāng)業、服務(wù)型公(gōng)寓、五星級酒店(diàn)的綜合體(tǐ)項目。項目總投資額要求不低160億元，其中(zhōng)固定資産(chǎn)投資規模為(wèi)不低于130億元。

從廣州、佛山(shān)兩宗地塊的建設要求能(néng)看出，鵬瑞旨在打造地标項目。但業内人士對此并不看好，認為(wèi)對于規模體(tǐ)量并不大的鵬瑞集團而言，這些地塊所需資金量較大，存在一定項目操盤難度。按照鵬瑞地産(chǎn)的目标，其計劃三年内拓展城市更新(xīn)項目土地面積300萬至600萬平方米。

在三批次集中(zhōng)供地中(zhōng)，擇機低價拿(ná)地的中(zhōng)小(xiǎo)民(mín)企并不在少數。如11月25日，蘭州天海房地産(chǎn)以5.197億元摘得雁灘核心區(qū)約126畝建設用(yòng)地，其背後大股東是蘭州海鴻房地産(chǎn)。同日，南京第三批集中(zhōng)供地中(zhōng)，宇業集團分(fēn)别以底價7000萬元、1.4億元斬獲六合區(qū)兩宗地塊。

11月24日，上海奉賢區(qū)成交2宗住宅地塊，分(fēn)别由海潮農業和南源置業競得，樓面價分(fēn)别僅2300元/平方米和3100元/平方米，總成交金額3.7億元，這在以前很(hěn)難拿(ná)到。這一日，源昌集團底價包攬了泉州南安(ān)3宗商(shāng)住地塊，總建築面積近28萬平方米，總起價2.76億元，采用(yòng)“限地價、競回購(gòu)價”方式拍賣，值得注意的是，本次拍賣毛坯最高銷售均價限制取消。

在無錫三批次集中(zhōng)供地中(zhōng)，南京仁恒江洲房地産(chǎn)以起價36.72億元競得1宗商(shāng)住地塊，樓面價14859元/平方米；晉合置業（湖(hú)南）以6.33億元競得另一宗商(shāng)住地塊，樓面價15359元/平方米。

河南正商(shāng)實業則于11月17日和19日在鄭州主城區(qū)和新(xīn)密市連續拿(ná)下兩宗住宅用(yòng)地，且均以挂牌起始價競得，共計花(huā)費6.06億元。此外，在土地拍賣市場底價拿(ná)地的中(zhōng)小(xiǎo)房企還有(yǒu)浙江興悅控股集團、領秀集團、紹興市連城房地産(chǎn)、汕頭市中(zhōng)冠房地産(chǎn)、安(ān)陽振宇房地産(chǎn)、佛山(shān)方頌房地産(chǎn)等。

中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)報記者注意到，一些非地産(chǎn)主業的民(mín)企也在陸續入場，跨界拿(ná)地。11月23日，浙江橫店(diàn)集團以底價7.94億元競得金華東陽市1宗商(shāng)住地塊，樓面價2167元/平方米。11月24日，橫店(diàn)集團又(yòu)以底價3.5億元競得橫店(diàn)鎮1宗地塊。橫店(diàn)集團主要從事電(diàn)氣電(diàn)子、醫(yī)藥健康、影視文(wén)旅、現代服務(wù)等産(chǎn)業。

主營業務(wù)為(wèi)男裝(zhuāng)的雅戈爾，于10月在上海以17.56億元拿(ná)下一宗地塊，11月3日又(yòu)在大本營甯波以19.42億元拿(ná)下一宗地塊，在地産(chǎn)業務(wù)上持續發力。“房地産(chǎn)業務(wù)隻是一個周期性業務(wù)，有(yǒu)賺錢的機會就去做。”雅戈爾這樣對外回應。在雅戈爾2021年中(zhōng)報中(zhōng)，房地産(chǎn)營業收入還僅有(yǒu)1.88億元，三季度報便直接飙升至52.3億元。

同樣，主營業務(wù)為(wèi)非金屬礦物(wù)制品業的浙江省振石集團，則于11月1日經過125輪競價，以上限價格9.34億元競得浙江嘉興桐鄉市1宗住宅地塊，溢價率達24.53%。

最近的土地拍賣市場上，還出現了一些外資企業的身影。如11月12日，澳門國(guó)際銀行以總價8.73億元，折合樓面價16790元/平方米，競得廣州國(guó)際金融城1宗商(shāng)業地塊。日本大和房屋則以底價25.46億元競得蘇州相城區(qū)1宗商(shāng)業地塊，樓面價14266元/平方米。

“對于一些中(zhōng)小(xiǎo)企業而言，以前憑實力很(hěn)難參與競争，此時在地市低迷和競争性大大下降情況下入市積極性反而較高，不能(néng)說是抄底，更多(duō)屬于機會性拿(ná)地。”IPG中(zhōng)國(guó)區(qū)首席經濟學(xué)家柏文(wén)喜告訴記者。而且，規模房企受資金和精(jīng)力限制，無法覆蓋全部土地，它們會優先關注重點地塊，一些相對熱門但并非最熱門的地塊則成了中(zhōng)小(xiǎo)房企的機會。

部分(fēn)房企則因在首輪土地拍賣中(zhōng)“元氣大傷”，隻能(néng)謹慎以待。“土地市場下滑明顯，首批集中(zhōng)供地之後，不僅我們公(gōng)司沒有(yǒu)能(néng)力參加二三批次供地，絕大部分(fēn)房企都沒有(yǒu)能(néng)力參加二三批次拍地，原因是整個行業現金流緊張。”一家50強民(mín)營房企投拓部高管表示。記者注意到，這家房企正是在北京首批集中(zhōng)供地中(zhōng)大手筆(bǐ)拿(ná)地的典型房企之一，此後又(yòu)陷入“退地”風波。